Decreto regulamenta a apuração da base de cálculo do ITBI em Balneário Camboriú
Medida amplia a previsibilidade para contribuintes, mercado imobiliário e profissionais que atuam com transmissões onerosas de imóveis.
O Município de Balneário Camboriú estabeleceu, recentemente, regras mais claras para definir o valor que serve de base ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Por meio da publicação do Decreto nº 13.478/2026, ficam assegurados o contraditório, a ampla defesa, a transparência, a motivação das decisões e o devido processo legal.
Ademais, a regulamentação detalha minuciosamente as etapas do procedimento administrativo, desde a apresentação da declaração inicial pelo contribuinte até a definição final da base de cálculo do imposto.
Na prática, a medida amplia significativamente a previsibilidade para contribuintes, para o setor do mercado imobiliário e para os profissionais que atuam com transmissões onerosas de imóveis. Além disso, a norma fixa critérios objetivos de avaliação, organiza a tramitação eletrônica dos processos e cria um procedimento próprio de apuração do valor venal para casos de incompatibilidade entre o valor declarado na Declaração de Transmissão de Bens Imóveis (DTBI) e o valor de mercado identificado pela Fazenda Pública.
Conforme estabelecido pelo decreto, o imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel ou do direito transmitido, avaliado caso a caso e em condições normais de mercado. Vale ressaltar que o valor de mercado e o preço negociado informados pelo contribuinte gozam de presunção relativa de legitimidade. Portanto, eles só poderão ser afastados mediante fundamentação técnica individualizada, após o Procedimento Próprio de Apuração, conforme determina o artigo 148 do Código Tributário Nacional.
O que fica proibido na apuração do ITBI?
A norma veda expressamente práticas que geravam insegurança jurídica. Dessa forma, fica proibido o uso automático de valores genéricos, a adoção de pauta fiscal vinculante (tabela de valores prefixados de aplicação obrigatória), a exigência de valor mínimo de tributação e a vinculação automática ao valor venal utilizado no cálculo do IPTU.
Passo a passo: como funciona o novo procedimento?
O processo tramita integralmente em meio eletrônico. O fluxo começa com a Declaração de Transmissão Onerosa de Bens Imóveis e/ou Direitos Reais sobre Imóveis (DTBI), apresentada pelo adquirente, pelo transmitente ou por procurador constituído. Caso haja ausência ou inconsistência de documentos, o contribuinte será intimado a complementar a documentação no prazo de dez dias.
Uma vez constatada a regularidade da documentação, a Autoridade Tributária dispõe de cinco dias úteis para analisar as informações declaradas. Se não houver indícios de incompatibilidade, o imposto é lançado com base no valor declarado e a guia é emitida prontamente.
Contudo, quando há indícios de incompatibilidade, é lavrado um Termo de Apuração de Valor. Este documento deve indicar ao contribuinte os métodos e critérios técnicos adotados, a base de cálculo estimada e a alíquota aplicável. A partir desse momento, o contribuinte tem 15 dias para concordar com o valor estimado ou apresentar contestação acompanhada de avaliação contraditória.
Para que a contestação seja válida, ela deve conter laudo técnico elaborado por profissional habilitado junto ao conselho de classe. No caso específico de corretores de imóveis, exige-se inscrição regular no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). Complementarmente, o laudo precisa trazer memória de cálculo, fotografias atuais, descrição detalhada das características do imóvel, elementos comparativos de mercado e a data de referência da coleta de dados. Consequentemente, será instaurado o Procedimento Administrativo Próprio de Apuração da Base de Cálculo do ITBI.
Elaboração conjunta e segurança jurídica
A regulamentação teve origem em proposta apresentada pela procuradora do Município, Bruna Sanchez, e foi desenvolvida conjuntamente pela Secretaria da Fazenda e pela Procuradoria-Geral do Município.
Segundo a procuradora, a regulamentação representa um avanço institucional. “O decreto consolida um modelo de atuação pautado pela segurança jurídica, pela transparência e pelo respeito ao devido processo legal, com vistas à redução da litigiosidade sobre o tema. A proposta teve como objetivo alinhar Balneário Camboriú ao entendimento consolidado sobre a base de cálculo do ITBI, especialmente à orientação firmada pelo STJ no Tema 1.113”, afirma.
Por fim, o subprocurador-geral do Município, Daniel Brose Herzmann, destaca o impacto positivo: “O contribuinte passa a conhecer, de forma clara, todas as etapas da apuração da base de cálculo do ITBI, enquanto a Administração Tributária passa a atuar com critérios objetivos, uniformes e alinhados à legislação e à jurisprudência dos Tribunais Superiores. É, sem dúvidas, um ganho para toda a sociedade”.
