Justiça condena empresário por divulgar empreendimento sem registro no Litoral Norte

Sentença aponta prejuízos à confiança dos consumidores e à concorrência

Anunciar a venda de unidades de um empreendimento imobiliário antes do registro da incorporação resultou na condenação criminal de um administrador do setor da construção civil em Itapema, no Litoral Norte. Em sentença proferida na última sexta-feira, dia 5 de junho, o juízo da Vara Criminal daquela comarca entendeu que a prática viola a legislação. Além disso, o magistrado destacou que a conduta afeta não apenas os consumidores, mas também a concorrência entre empresas que atuam regularmente no mercado.

De acordo com a denúncia do Ministério Público de Santa Catarina (MPSC), materiais publicitários e anúncios de venda de unidades de um empreendimento residencial teriam sido divulgados entre 2019 e 2022. Contudo, o registro da incorporação imobiliária só foi efetivado em abril de 2023. Durante as buscas, foi identificado que ofertas comerciais já circulavam na internet; no entanto, elas não informavam aos interessados que o empreendimento ainda carecia da documentação exigida por lei para sua comercialização.

Ao analisar o caso, o juízo destacou que o registro da incorporação é um requisito obrigatório para a divulgação e negociação de unidades imobiliárias. Portanto, a medida busca garantir transparência, segurança jurídica e, acima de tudo, proteção aos consumidores.

Por outro lado, o argumento da defesa de que a responsabilidade pela divulgação seria exclusiva das imobiliárias ou da empresa terceirizada contratada para o marketing foi rejeitado. De fato, para o magistrado, a própria admissão do acusado de que houve pré-lançamento do empreendimento — somada à contratação de equipe de publicidade — confirmou sua participação direta nos fatos.

O magistrado observou ainda que a publicidade irregular altera a dinâmica concorrencial do setor ao favorecer empreendimentos lançados sem a observância dos procedimentos legais. Ao destacar os impactos da prática para a cidade, ele afirmou que o crescimento da construção civil deve ocorrer em conformidade com a legislação urbanística. Dessa forma, o desenvolvimento urbano acontece com respeito aos cidadãos, visitantes e moradores, de maneira sustentável e equilibrada.

Em segundo lugar, segundo a decisão, a conduta ultrapassa os interesses individuais de eventuais compradores. Como resultado, ela atinge valores coletivos diretamente relacionados à confiança pública, à ordem urbanística e à regularidade do mercado imobiliário.

Por consequência, o réu foi condenado pelo crime previsto no artigo 65 da Lei n. 4.591/1964 à pena de um ano de reclusão, em regime inicial aberto. Atualmente, a pena foi substituída por prestação pecuniária equivalente a 30 salários mínimos, além de multa fixada em cinco salários mínimos.

Finalmente, além da condenação criminal, o administrador do empreendimento terá de pagar R$ 100 mil por danos morais coletivos. Esse valor será corrigido monetariamente e acrescido de juros após o trânsito em julgado da ação. Por fim, vale ressaltar que a decisão é passível de recurso (Ação penal n. 5002756-17.2025.8.24.0505/SC).